1、对侵害物业共用部位、共用设施设备等不符合安全要求和影响公共利益的行为，进行劝阻制止，责令改正；劝阻无效时向有关行政管理部门报告。

2、建立健全技术档案，做好技术检查工作，为修缮管理提供可靠的数据。通过对楼房外立面的日常检查，可以及时发现房屋的损坏状态及原因，并及时反馈给建设单位，积极协助建设单位与业主做好沟通及保修工作，防止损坏的进一步发展，保证房屋外立面功能完好。

三

外墙脱落事故发生后，受害人应向哪些人追索民事赔偿？

按照我国现行《建设工程质量管理条例》规定，

建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

同时，《民法典》第一千二百五十三条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

结合前述法律及条例规定，城市小区外墙脱落砸到人在建设工程保修范围与保修期内的，一般由负责建设工程的有关责任单位来负责；如果超过保修期，发生的外墙脱落，造成人身财产损害的，一般由建筑的所有权人、管理人或者使用人承担赔偿责任。

四

从工程技术角度讲，物业公司在日常巡查管理中，如何发现外墙问题？如何辨别是开发商工程质量问题，还是物业管理不到位的问题？

1、在日常巡查管理中，可通过以下情况来判定外墙是否出现损坏问题，如： ①框架梁底、柱边是否出现裂缝；②雨水是否沿墙面的凸线或凹槽渗入墙体；③外墙抹灰层是否出现空鼓、开裂等。

2、判断开发商是否存在工程质量问题，应由相关机构对房屋质量进行检测（如：是否存在楼体倾斜或结构不完整、墙体内部各砌块或层面之间连接性不好等情况）。 如物业没有提供充分证据证明自己尽到必要的管理和安全防范义务，则应当对外墙脱落造成的后果承担相应责任。

五

从法律角度讲，对于外墙脱落问题，开发商应该负责吗？如何负责？

如果外墙脱落发生在保修期限内，根据前面讲到的，建设工程实行质量保修制度，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。

同时《建设工程质量管理条例》第四十一条还规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。